90平米将成主流 小户型住宅设计标准难在哪
追问“90平方米以下住宅设计要点”被废止
在《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》（以下称要点）被废的一周之后，参与编制工作的专家和设计人员终于接受了记者的采访，他们称，编辑设计要点的依据是《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》（国办发37号）和《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房165号），并且，参与要点编制的专家表示：除去面积修正系数引发争议之外，“要点”对90平方米以下中小套型设计具有指导意义。
●面积计算的复杂性导致对90平方米修正系数的误读
住宅面积计算的复杂性导致了很多人对90平方米修正系数的误读。而要点中关于乘以系数面积有所增加是考虑到不同气候地区、不同住宅类型的套型<?建筑面积控制标准能够相对公平、统一，而并不是对90平方米政策的推翻或改变。
中国城市规划设计研究院居住研究中心副主任、要点编制小组成员赵文凯表示，当要点征求意见稿公布的时候，修正系数被许多人误读、并拿出来夸大其词地说政策有松动，这本身是不负责任的表现，并且，这种误读恰恰是对90平方米政策心存侥幸的人愿意看到的情况。而此后，建设部对要点征求意见稿的立刻废止行动，一方面终止了某些人的侥幸萌芽，一方面证明了对90平方米政策严格执行的强大决心。
赵文凯解释说，要点中明确指出，90平方米70%的政策是为有效贯彻节地、节能、节水、节材和保护环境的“四节一环保”方针，以建立适合中国国情的住宅建设和消费模式，推进资源节约型和环境友好型社会为目的而确定的政策，这是不可能轻易放宽或改变的。
参与要点编制工作的清华大学建筑学院教授周燕珉也表示，之所以有修正系数，其中的原因涉及到，90平方米指的是套型建筑面积，就是套内建筑面积与分摊的共有建筑面积之和，如果没有修正系数的调节，那么，拿同一个地区的低层板楼和高层板楼相比，因为高层有电梯、消防前室等原因，公摊面积通常较大，购房者买回同样建筑面积的房子，高层套内的使用面积就要比低层小很多，以至于很难做出三室户。另外还有因保温层厚度不同、管井大小不同等存在地区差别，而面积修正系数的本意，是为了让购房人在这个政策的指导下，买到手的房子在使用面积上相对公平。
●要点中提出诸多办法提升小户型住宅舒适度
中小户型住宅之所以给人们留下“不舒适、不便利”的概念，就是因为这种类型的普通住宅设计和规划中，还存在很多问题有待优化和提升，而此次的90平方米以下住宅设计要点征求意见稿中，十几位专家、规划师和建筑师所投入的大部分精力，在于如何在节能省地的基础上提升居住舒适度。
面积系数的纷争，不能够淹没这些内容的积极影响，而对于购房者来说，他们真正的关注点也是在这个层面上。在要点的总则中指出，中小套型住宅并不等于低品质住宅，中小套型同样可以建成适用、舒适、安全和美观的住宅，住宅设计要从粗放型向集约型转变、向精细化发展。赵文凯表示，要点制定的原则之一就是，让90平方米政策可行性增大，让它成为另外一种提升城市居住质量的方式的机会。
这恰恰与很多设计第一线的建筑师的观点不谋而合，在去年90平方米政策出台之时，本版建筑会关于90平方米讨论中，就有吴钢、王昀等建筑师表示，90平方米的政策，应该可以成为住宅设计增大灵活性和舒适性的机会，同时也是形成新的、和谐的城市状态的机会，而控制面积恰恰是让整个城市的居住质量有所提升的机会。
●强调社会融合要点提出住宅规划节地又便利的策略
此次的90平方米设计要点，从一些积极的角度，对居住区规划以及住宅设计有所指导。曾经编制了现行居住区设计规范的赵文凯表示，要点中涉及的规划设计、建筑涉及内容是对现行居住区规划以及住宅设计规范的有益补充。
比如，在要点中，社会人群的融合被着重提出：“选址应符合社会融合的原则，共生互惠、便于交往，并宜避免特殊人群，如：低收入家庭、老年人、残疾人等过度集中。”另外，要点中还提出，居住区的规划设计，宜安排一定比例的老年人居住建筑。对此，赵文凯解释说，社会老年化加剧，老年人需要相对专门化的住宅和多元性的居住区，并与社会其他人群相邻，以减少孤独感。
同时，居住不光是居家概念，还涉及到城市生活、公共交通以及服务设施的综合状态。比如，要点关于选址中指出，90平方米中小套型居住区布置应方便社会公共服务，靠近公交站点和就业密集区。对此，赵文凯认为，这样的规定就是关系到整个城市和谐问题，通过规划选址的科学性，让大部分人群依赖公交，而不是小汽车，让公交和居住区的关系更加方便，人也便利了、污染和能耗也降低了。比如要点中还指出，加大居住区的开放性，处理好交通站点与居住区出入口的衔接，方便居民的出行，公交站点到住宅的最长步行距离不宜大于300米。这个规定是对现行居住区规范的补充，这样规定就更加方便了居民，而赵文凯说，300米的限定也不是拍脑袋就有，而是有着科学依据的，有研究表明，65岁以上老人的平均走路距离是300米。
●“复合空间”等概念弥补规范空白提高住宅空间灵活性的内容被首次提出
当90平方米70%的政策一出台就有说法称，中小套型的住宅必须要解决住宅空间的灵活设计问题，让它的适应性增强，才能够让有限的空间满足不同人口结构的家庭需要，而目前市场上的中小户型住宅大都没有足够的灵活性。
还有建筑师也表示，之所以目前的住宅缺乏灵活性，原因之一是设计规范的某些限定造成的。对此，清华大学建筑学院教授周燕珉表示，其中的根本原因还是住宅设计的意识问题。人们对于灵活性缺乏认识，总想着先卖小房子，不够住了或者有钱了再换大房子，而没有想到在一个固定的空间里实际上是有潜力可以挖掘的，市场缺少这种需求，建筑师自然也就没有这方面的考虑，开发商更不会为几年十几年后想这么多。但是，随着节能省地大方针的贯彻，住宅灵活性是设计人员必须要想办法实现的。
在要点中，有这样的明确建议：住宅建筑室内空间应能适应家庭结构、生活模式、职业更换等变化进行调整，采用大空间结构体系、可拆装的轻型隔墙和可改动的设备设施等技术予以保证。另外，以往偶尔在某些专业人士家中实现的特例现象，由于具有满足灵活性的示范作用，也被当作规范化的建议写进要点中，并提出“复合空间”概念，比如，套内空间布置宜根据功能空间使用时间的差异进行复合利用，提高空间使用率，可有以下做法：起居厅与餐厅合用；起居厅与多功能室合用；阳台与洗衣空间合用等等。
对于中小户型来说，卫生间和厨房这两个功能空间是灵活性设计的关键所在。对此，周燕珉表示，要点中提出了不少对于增大这两个空间适应性和舒适性的办法，例如，提倡厨房的复合利用，如封闭式烹饪间与开放式厨房组合的模式；厨房各种管线集中设置以节省空间；卫生间按功能分间以利多人同时使用；提倡使用淋浴间，为节省空间使用折叠门等等。
●借90平方米新政契机，催生“长效住宅”
我们现有的很多住宅是短命的，尽管是按照寿命一百年设计的，但就目前市场上的实际情况来看，住宅的经济寿命大概只有20年、30年，原因是灵活性差、改造的余地太小、选材和维护存在一定问题。因而，对90平方米以下中小户型的研究可以催生“长效住宅”。
赵文凯的观点非常鲜明，他表示，“长效住宅”概念应该借90平方米的政策的实施贯彻下来，让新建住宅摆脱因快速衰老而面临被频繁拆除的命运。赵文凯认为，增加住宅的灵活性设计，实际上是实现“长效住宅”的有效手段，延长住宅的使用寿命和经济寿命，与节能、节材的大原则相一致。
正如要点总则中所说，90平方米以下中小套型住宅设计需要特别关注人的居住行为和人体工效学，而要点的内容也正是从这些方面提出了增大住宅灵活性和舒适性的诸多建议，提倡住宅设计满足全寿命周期需要的观点。到记者发稿时，90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）依然处于废止状态。尽管如此，要点中为中小户型设计开辟新思路的内容值得借鉴，并且，专家表示，他们还将继续对90平方米新政之下的城市居住模式进行深入研究。本版文/本报记者赵晓笠
●观点
在90平方米纷争中停滞不前是不明智的
与其幻想着90平方米70%的政策可以有所放宽，不如在住宅产品的规划设计上多花些时间积极研究。赵文凯表示，纠缠在90平方米这个数字上，是不明智的。正是因为大家将注意力过分集中在这个数字上，导致了诸多项目和建筑师都在这个坎儿上做文章，而没有花足够的精力去研究90、80、70等中小户型如何能做出精彩来；而对于众多购房人来说，他们关心的是一定的面积中是否能够满足全家人的生活需要，如果80平方米够用、够方便、够舒适，他们就不会多花10平方米的钱。